Цены на недвижимость упадут не на проценты, а в разы. Так, уже за последние недели «хрущевки» подешевели на 10-15%. И Кабмин тут ни при чем.
Нынешняя осень риэлторов не порадует. Даже эти извечные скептики в теме краха «недвижимого» рынка уже не ждут «осеннего оживления». Хотя с прогнозами обвала цен они и не соглашаются, продолжая играть словами.
– Падения я не вижу, но снижение цены заметно в некоторых секторах, например, на рынке хрущевок, – говорит вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости в Киеве Виктор Несин. – Возможно, далее пойдут на уступки застройщики. Те, кто строил своими силами – худо-бедно еще работают, а те, кто жил исключительно за деньги инвесторов – своего клиента уже потеряли.
Стагнация на рынке, а проще говоря, отказ клиентов покупать жилье по заоблачным ценам, заставила многих застройщиков пойти на уступки. Некоторые даже негласно проводят целые акции по снижению первоначально заявленных цен.
Цену делим надвое
В то же время аналитики, не имеющие процента с продаж, говорят о куда более ощутимом падении стоимости жилья – не на проценты, а в разы.
– Фактическая «отмена» ипотеки добила и без того притормозивший рынок. Это главная причина грядущего краха цен, ведь более 90% покупок жилья проходили через банк, – считает эксперт компании MPP Consulting Павел Мельник. – Изначально в функционирование рынка недвижимости вложили неправильную «философию» – что он должен дорожать и дорожать непрерывно.
А тем временем платежеспособность покупателей не вселяла надежд уже много лет. Рынок двигали приобретение жилья в кредит и спекулянты. Сейчас рынок «стал», и фирмы-спекулянты пропали. Ходит в кругах застройщиков версия, что нами могут заинтересоваться некие «иностранные инвесторы». Но ведь у иностранцев те же проблемы.
– Допускаю, что квартиры могут подешеветь в 2-3 раза, – продолжает Павел Мельник. – И не исключено, что среди политиков найдутся желающие «возглавить» процесс падения цен на жилье. А ведь все уже происходит, и не первый месяц – стагнация заметна была еще в прошлом году.
Главное – вовремя «упасть на хвост»
И желающие действительно нашлись, причем в первом эшелоне украинской политики.
Похоже, Юлия Тимошенко решила получить свои политические дивиденды с закономерного экономического процесса. Она объявила, что правительство снизит цены на жилье вполовину! Ничего не скажешь, тонко придумано: аналитики о крахе заговорили уже всерьез, но тема эта еще не стала общим местом.
По данным консалтинговых агентств, лишь за последние недели стоимость хрущевок в столице упала на 10–15%. И зачем уже этому «титанику» капитан в лице премьер-министра?
Тем не менее, Юлия Владимировна уверяет, что цены можно только «сбить» – и только путем отмены различных поборов с застройщиков. Указом Кабмина премьер хочет все эти поборы снизить с 37–49% до 5% от стоимости строительства.
Но в цену «квадрата» попадают не только стройматериалы, зарплаты и все сборы в городскую и госказну. Туда же считают... взятки. «А что делать? Это тоже затраты на строительство», – отвечали нам. Об этом никто не говорит открыто, но есть данные что взятки порой (особенно в «центрально-киевских» случаях) могут составлять и 30% стоимости «квадрата» в будущем доме.
В то же время, по мнению Виктора Несина, отмена «поборов» не принесет реальной пользы.
– Не требовать у застройщика процента «метров» в пользу города – значит лишить шанса очередников. Лучше бы кто-то задумался о «взяточной составляющей» цены.
Кабмин столице не указ
Сами застройщики, конечно, только за отмену сборов. На радостях они даже обещают сбросить цены.
– Если премьер сдержит слово, то ценовая ситуация изменится. Квадратный метр подешевеет, – считает гендиректор ООО «Строительно-инжиниринговая компания «Новобуд» Дмитрий Толстых.
– Заявление нашего премьера, что Кабмин собирается освободить застройщиков от ряда налоговых отчислений, не может не радовать, – говорит генеральный директор девелоперской компании «Метрика» Рустем Валеев. – Тем не менее, у меня нет оптимизма в том, что снизить это налоговое бремя удастся на практике.
И сомнения эти более чем обоснованы. Ведь сборы-то устанавливает городская власть, в нашем случае – Киевсовет. И отменять решения органа самоуправления Кабмин не может – полномочий на то у него нет. Секретарь Киевсовета Олесь Довгий уже дал свой «ответ Юле» – в столице никакие сборы снижать не собираются.
Впрочем, это и не нужно – рынок валится и без стараний властей – хоть городских, хоть центральных.
Если разобраться
Сколько и кому платят застройщики
По словам гендиректора ООО «Строительно-инжиниринговая компания «Новобуд» Дмитрия Толстых, структура «нестроительных» затрат следующая:
– От 10 до 20 % «квадратов» застройщики передают в ГУ жилищного обеспечения города. Величина этого отчисления зависит, например, от того, в какой зоне Киева развернулось строительство. Чем ближе к центру – тем больше процент отчисления.
– Следующий пункт – благотворительный паевой взнос на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры города. Если строится жилье – размер взноса составляет 10% от общей сметы строительства. Если объект коммерческой недвижимости – 20–25% от общей сметы проекта.
– 2,5% от общей сметы строительства застройщики перечисляют пожарным на развитие их материальной базы.
– Еще 5% от сметы поступает на счет специального фонда городского бюджета.
– Районная администрация, на территории которой находится строительная площадка, также заключает с застройщиком инвестиционный договор, согласно которому он должен перечислить в бюджет района еще 5% от общей сметы проекта.
Источник: pk.kiev.ua - Мария УГЛЕЦОВА, Ольга ЯРХО 28 августа 2008